재건축 재개발 투자 기본분석

재건축 재개발 투자 기본 분석

 재건축 재개발 투자는 새로 짓는 아파트의 일반분양가보다 싸게 조합원 분양가를 분양받아서 시세차익을 거두는 방식이다. 이때 투자금액은 현재 아파트 시세에 붙는 프리미엄과 조합원 분양을 받기 위한 분담금까지 포함된다. 그러면 분담금 계산은 어떻게 해야 하는지 알아보자.

 

총사업비에서 공사비의 비중 파악

기타 사업비로 인해 총사업비가 증가할수록 사업성이 떨어지기 때문에 재개발의 경우 기타 사업비 파악이 필요하다. 

재개발은 재건축보다 기타 사업비(총사업비 - 공사비) 비중이 큰데 그 이유는 '보상비' 항목이 추가되기 때문이다. 재건축에서는 공사비 : 기타 사업비 = 75% : 25% 비율이지만 재개발에서는 조합원 권리를 포기한 사람들 즉, 현금청산 대상자들에게 지급되는 비용과 세입자 주거이전비와 상가 영업보상비가 추가돼서 기타 사업비의 비중이 좀 더 커지게돼서 대략 6:4 비율이 된다.

 

 

 

감정평가액 산출

집합건물의 감정평가액 산출

집합건물(아파트, 빌라 등)의 경우 '거래 사례 비교법'을 이용해서 감정평가액을 산출한다. 거래 사례 비교법이란 구역 인근의 실거래가를 비교해서 가치를 평가하는 방법이다. 

재개발의 경우 재개발 구역지정으로 인해 붙는 프리미엄 때문에 인근 지역의 거래 사례를 참고한다.

감정평가액은 보통 매매 실거래가와 전세 실거래가의 중간값으로 결정되는데 예를 들어 매매가 1억, 전세가 8천만 원이면 감정평가액은 9천만 원으로 보통 결정이 된다.

 

단독 다가구주택의 감정평가액 산출

단독 다가구주택은 토지와 건물의 가치를 각각 평가한 후 합산해서 결정한다. 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 토지 개별 요소를 반영해서 산정한다. (보통 주변 시세의 80~90% 수준)

건물은 '원가법'으로 평가한다. 원가법이란 집에 들어가는 원가를 계산한 후 연식에 따라 감가상각 해서 계산하는 방법이다. 철근 콘크리트 구조의 경우 사용 가능 연수를 40년으로 계산해서 감가상각 한다. (40년 지나면 거의 0원으로 본다..)

감가상각을 반영했을 때 건물 감정평가액 예상가는 건축 후 15년 이상이 되면 평당가를 150만 원 정도로 산정하고 5년마다 30만 원씩 평당가를 낮춰서 계산하고 35년 이상부터는 감가 금액을 좀 낮게 잡아서 계산한다.

 

 

 

권리가액과 분담금 산출

분담금은 감정평가액이 아닌 권리가액으로 계산이 된다. (분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액)

권리가액은 재건축 재개발의 사업성에 따라서 감정평가액보다 높을 수도 낮을 수도 있다. 그럼 사업성은 어떤 지표로 결정이 되냐면 '비례율'로 결정된다. (권리가액 = 감정평가액 * 비례율)

 

먼저 비례율 수식을 보면 비례율 = (종후 자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100이다. 비례율을 계산해서 100%가 넘으면 사업성이 좋고 낮으면 사업이 안 좋다고 볼 수 있다.

 

종후 자산평가액은 사업 완료 후 수입(조합원 분양 수입 + 일반분양 수입)으로 일반분양은 많고 분양 가격이 높을수록 좋다. 예를 들어 조합원 분양가 2억에 100세대, 일반분양가 3억에 100세 대면 종후 자산평가액은 (2억 * 100) + (3억 * 100) = 500억이 된다.

총사업비는 앞서 살펴본 공사비와 기타 사업비 등 사업에 필요한 지출 총액이다.

종전자산평가액은 조합원들의 감정평가액 총합이다.

 

이렇게 분담금까지 산출하면 재건축 재개발에 필요한 총 투자금액과 투자 수익률을 계산할 수 있게 된다. 다만 사업이 진행되면서 규제 등으로 사업이 지연되거나 물가 상승으로 건축비가 추가되거나 하는 경우 총사업비가 증가하는데 일반분양가 상승으로 메울 수 없게 되면 사업성이 떨어지게 된다. 이때는 조합원들이 기존에 내야 했던 분담금보다 돈을 더 내야 할 수 있는데 이걸 '추가분담금'이라고 한다.

당연히 추가분담금이 나가게 되면 비례율이 떨어지고 사업성은 나빠지게 된다.