재건축과 재개발의 차이

재건축과 재개발의 차이

흔히들 아파는 재건축이고 빌라는 재개발이라고 생각하는데 재건축은 정비기반시설이 괜찮은 곳이고 열악한 곳은 재개발이다. 그럼 열악하다는 기준은 어떻게 될까?

 

정비기반시설 상태

현행 조례상 재개발 구역을 지정하기 위해서는 우선 구역면적 1만 제곱미터 이상 & 노후도 2/3 이상이라는 필수항목을 충족하여야 한다. 그다음에 선택항목 4가지 중 하나의 요건을 충족하여야 한다. 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 ‘주거정비 지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다. 따라서 최근 오세훈 서울시장은 주거정비 지수제를 폐지하였다.

재개발 법적요건

- 정비기반시설 : 도로나 주차장 등의 교통시설, 공원, 학교나 체육시설 등 생활의 편의를 위한 것들

- 호수밀도 : (구역 내 주택 호수 / 구역 내 토지 면적) * 100

- 주택접도율 : (전체 건축물 수 / 폭 4m 이상 도로에 접하는 건축물 수) * 100

- 과소필지 : 건축대지로서 쓸 수 없는 작은 땅 (서울은 90 제곱미터 미만)

 

현재 재개발 구역으로 지정된 곳을 가봐서 실제 체감을 해보는 것도 좋을 것 같다. 그래야 데이트를 하다가도 어? 여기 재개발될 만 한데? 이런 느낌을 받을 수 있지 않을까?

한남 3구역 재개발

 

 

 

사업성 차이

앞서 정비시설기반의 차이로 재건축, 재개발이 구분된다고 했다. 기반시설이 열악한 재개발의 경우 도로나 공원 등을 새롭게 만들어야 하는데 이때 만들어진 기반시설은 지자체 소유가 되기 때문에 조합원들이 그 땅을 나눠서 부담해야 한다. 이것을 기부채납이라고 하는데 당연히 기반시설이 갖추어진 재건축은 땅을 나눠주지 않아도 되기 때문에 기부채납 부지가 더 적다. 아니 적어야 하는데.. 기부채납을 많이 안 해주면 지자체에서 재건축 승인을 잘 안 해준다...ㅎㅎ

 

아무튼 기부채납이 적으면 당연히 사업성은 더 좋아진다. 통상 재건축의 경우 총면적의 12.5% 정도를 기부채납하고 재개발은 경우에 따라 다른데 25% 수준으로 기부채납이 된다.

 

법적 상한 용적률 이상으로 개발하기 위해서는 늘어나는 용적률에 임대주택 의무비율만큼 소형 임대주택을 공급해야 한다.  이는 재건축, 재개발 기준이 다르고 또한 시도지사가 결정하기 때문에 개발지역의 의무비율이 어떻게 되는지도 확인해봐야 사업성 계산이 정확해진다. 또한 법적 상한 용적률도 용도지역 및 지자체마다 다르니 확인이 필요하다.

 

현금청산자 비율도 사업 진행속도에 있어서 중요한 요소이다. 아무래도 조합원이 되지 못하고 현금청산돼서 쫓겨나가야하는 사람이 많으면 개발을 반대하게 돼서 사업이 지연될 수 있다.

 

이렇게 재건축, 재개발의 주요 차이점을 알아봤고 다음에 포스팅에서는 사업진행 과정과 과정별 투자전략을 알아보자!