재건축 재개발 사업 진행과정과 사업성 분석 방법

재건축 재개발 사업 진행과정과 사업성 분석 방법

재건축 재개발 사업 진행과정과 사업성 분석방법을 알아보자. 사업성 분석 예제는 1기 신도시 재건축 - 분당 편에 나와있다.

 

일단 재건축, 재개발이 되려면 도시주거환경정비 기본계획에서 정비사업 지정이 돼야 한다. 기본계획 수립 시 정비사업의 기본방향 및 계획기간, 인구‧건축물‧토지이용‧정비기반시설‧지형 및 환경 등의 현황, 주거지 관리계획, 토지이용계획, 정비기반시설계획, 공동이용시설 설치계획, 교통계획, 환경계획, 세입자에 대한 주거안정대책 등이 포함되며, 5년마다(재개발이 될 줄 알고 샀다가 안되면 최소 5년은 기다려야 한다.) 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다. 이 기본계획의 적합한 범위 내에서 정비사업이 추진되고 이때부터 사업이 진행된다.

 

 

그럼 전체적인 진행 흐름을 그림으로 먼저 보고 각 단계를 알아보자.

재개발,재건축 상세추진절차

1단계:정비 기본계획-정비구역지정-추진 위원회 승인

사업의 시작은 정비기본계획 수립이다. 수립된 후 안전진단을 하게 된다. 다음으로는 정비구역 지정이 이뤄지고 추진위원회를 구정하고 승인을 받는다. 이 단계까지 2~3년이 걸린다. 사업이 무산될 가능성이 높기 때문에 아직은 관심을 가지고 지켜봐야 할 단계

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2단계:조합설립-시공자 선정

조합설립을 위해 주민들에게 조합설립 동의서를 받기 시작한다.

재개발의 경우 토지 등소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 재건축의 경우는 구분소유자의 4분의 3 이상 각동별로 과반수의 동의를 받아야 한다.

인가가 나온 날부터 30일 내에 조합 사무소가 소재할 지역에 법인 등기를 하면 정식 조합이 설립된다.

설립된 후 시공사 선정할 차례. 공개경쟁입찰방식으로 입찰을 하게 되고 그중 조합원들의 투표를 통해서 선정한다.

서울시의 경우 시공자 선정이 사업시행인가 후에 이뤄진다.

 

이 시기에는 개략적인 사업성 분석(분담금, 감정평가액, 일반분양가)을 해보고 일단 추이를 지켜보는 것도 나쁘지 않다.


 

3단계:사업시행인가-종전자산 평가-분양신청

사업시행인가란 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차이다. 즉 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있다.

조합은 사업시행인가 고시가 된 날부터 60일 이내에 개략적인 분담금의 내역 및 분양신청 기간 등을 토지 등소유자에게 통지하여야 한다. 서울시의 경우 시공사와 계약을 체결한 날부터 60일 이내이다.

 

투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍은 바로 이 시점이다.

 

사업 내용의 세부내역이 확정되어 몇 세대를 지을 수 있는지, 일반분양과 임대아파트 세대 수는 얼마나 되는지도 알 수 있고 감정평가액도 나와서 수익성 계산이 쉬워진다. 일반 분양 가격도 개략적으로 예상할 수 있다. 그리고 분담금 내역도 나옴.

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4단계:관리처분계획-이주철거-동호수 추첨-착공

관리처분계획이란 분양 신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획을 말한다. 어느 정도 사업성에 대한 자료가 나온 것이므로 계획을 수정, 보완하는 것이다.

여기서 구체적으로 투자수익을 분석할 수 있다. 추정 비례율이 결정되면 각 조합원별 권리가액이. 결정되고 조합원들의 분담금이 결정된다.

 

단, 수익성이 거의 공개되기 때문에 크게 매력적인 투자 타이밍은 아니다.

실제 사업성이 확정되려면 일반 분양가가 나와야 하는데 관리처분인가 이후 1~2년 뒤에 확정된다.

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5단계:일반분양-준공 및 입주-이전고시 및 청산

이주, 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 하고 비로소 일반분양을 할 수 있다. 그에 앞서 2~3개월 전에 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행된다. 일반분양이 진행되면 실수요자나 분양권 투자자들이 관심을 갖게 된다.

이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량해서 분할하고, 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차이다. 이전고시가 나야 비로소 건물의 등기가 진행된다.

이 모든 절차는 대략 10년 정도 걸린다고 보면 된다.

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재건축 사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유해야만 조합원으로 인정받을 수 있다. 건물만 소유하거나 , 땅만 소유하는 경우에는 조합원으로 인정받을 수 없다. 재개발은 둘 중 하나만 소유한 경우에도 조합원 인정이 가능하다.

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간혹 경매로 진행되는 물건 중에는 조합원 자격을 갖추지 않아 현금청산 대상인 경우가 있는데 모른 채 덜컥 낙찰받는 경우를 가끔 보게 된다. 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이 경매에 나왔다면 반드시 조합에 문의해서 조합원 자격이 되는지 확인해보고 입찰해야 한다.

 

 

 

사업성 분석

용적률만 낮으면 사업성이 좋을까?

c아파트와 d아파트는 용적률이 144% 비교적 용적률이 낮은 편이다.

S아파트와 L아파트는 용적률이 211%로 용적률이 높은 편이다.

용적률만 놓고 보면 C와 D아파트의 사업성이 좋다고 생각할 수 있다.

그러나 여기에 바로 용적률의 함정이 있다.

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세대당 평균 대지지분 d아파트 20.2평, c아파트는 11.2평, s아파트 18.9평, L아파트 14.8평.

세대당 대지지분이 15평 정도는 돼야 한다고 했는데 둘 다 사업성은 나쁘지 않은 셈이다.

대략적 사업성 d아파트> S아파트> L아파트> C아파트 순이다.

실제 계산을 통해 검증해보자.

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S아파트 용적률 211%. 일반분양 319세대, 조합원 분양 882세대 약 36%

D아파트 용적률 144%. 일반 266세대, 조합원 582세대 45%

용적률이 높다고 반드시 사업성이 낮은 것은 아님을 보여준다.

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일반분양 물량이 조합원 분양 물량의 몇% 가 되는지 계산해보면

D아파트(45.7%) > S아파트(36.2%) > L아파트(6.9%) > C아파트(계산 불가)

D아파트 20.2평 > s아파트 18.9평> L아파트 14.8평 > c아파트는 11.2평

앞서 계산한 세대당 대지지분 순서와 정확히 일치한다.

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세대당 평균 대지지분은 여러 아파트 단지의 사업성을 비교하는 데에 매우 강력한 도구가 된다.

 

1. 34평형의 조합원 건축원가 계산하기

34평형 순수 건축비 X 133%

=(평당 공사비 X 계약면적) X 133%

=(500만 원 X 55평) X133%

=약 3억 6575만 원

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2. 일반분양 기여 대지지분 계산하기

=보유 대지지분 - 기부채납 면적 - 34평형 조합원 분양 필요 대지지분

=20.06평 - (20.06평 X12.5%) - 13.25평

=약 4.3평

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3. 일반분양 기여 금액 계산하기

대지지분 1평당 일반분양 수익 X 일반분양 기여 대지지분

=5471만 원 X 4.3평

=약 2억 3525만 원

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4. 분담금 계산하기

34평 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액

=3억 6575만 원 - 2억 3525만 원

=약 1억 3050만 원

 

 

용어설명

총사업비

사업이란 재건축, 재개발을 진행하는 과정 그 자체를 의미한다. 시작부터 끝까지 모든 비용의 총합을 말한다. 크게 공사비와 기타 사업비

공사비

공사에 필요한 금액. 총 사업비중 가장 많은 비중을 차지한다.

기타 사업비

공사비를 제외한 모든 비용은 기타 사업비에 속한다. 현금청산자를 위한 보상비나 설계용역비, 각종 금융비용과 세금 및 공과근, 조합원 사무실 운영비용, 인건비나 홍보비, 예비비까지 다양하고 세분화되어있다.

대지지분

표제부에 대지권의 표시를 보면 대지권의 비율이 나와있다. 

등본 열람(수수료 나감) 말고 무료로 조회하는 방법은 1기 신도시 분당 편에 나와있다.

기부채납 비율

대지의 소유권을 지자체에 넘기는 것을 기부채납이라고 한다. 투자자들은 기부채납 비율이 높은 것을 선호하지 않는다.

일반분양 기여 대지지분

남은 대지지분면적을 이용해 아파트를 짓고 그중 일부는 조합원 분양아파트에 사용될 것이고 나머지는 일반 분양 아파트를 짓는 데 사용될 것이다. 일반분양에 사용되는 대지지분을 ‘일반분양 기여 대지지분’이라고 한다.

일반분양 기여 대지지분 = 대지지분 - (대지지분 X 기부채납 비율) - 조합원 분양 필요 대지지분

순수 건축비

순수하게 아파트를 건축하는데 필요한 금액.

평당 공사비 X 계약면적

조합원 건축원가

조합원 분양 물량의 아파트를 짓기 위해 필요한 비용

일반분양수익

아파트를 판매하 가격에서 원가를 빼고 남은 수익의 개념.

일반분양 분양 가격 - 순수 건축비(대지지분 1평당 일반분양수익)

일반분양수익 / 필요 대지지분

일반분양 기여 금액

대지지분 1평당 일반분양 수익 X 일반분양 기여 대지지분

분담금

조합원이 추가로 부담해야 할 금액. 재개발에서는 조합원 분양가가 정해져 있다는 전제하에 권리가액을 뺌으로 분담금을 구하지만 재건축은 (조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액)

분담금을 계산할 줄 알면 P(프리미엄)을 얼마나 얹어줄지 판단하는 데에도 매우 유용하다.

분담금을 미리 예상해보는 것은 효율적인 투자, 실패하지 않는 투자를 위해 매우 중요한 과정이다.

세대당 평균 대지지분

재건축이 진행되는 사업장의 총 대지면적 중에서 개별 조합원 세대가 가지고 있는 대지지분의 평균값을 말한다.

세대당 평균 대지지분=총 대지면적 / 세대수