esr켄달스퀘어 - 21년 3분기

국내 유일 물류센터 리츠 esr 켄달스퀘어

esr 켄달스퀘어는 2020년 02월 설립했고 현재 자본금 7천억, 총 자산 2.3조 원인 회사이고 주요 고객사는 쿠팡이다. 최근 4400억 규모의 주당 6330원에 유상증자를 통해 자산규모는 2조 3천억 수준으로 증가하였다.

esr 켄달스퀘어

 

 

물류리츠는 리츠 운영사가 물류센터를 사들여서 커머스 기업이나 물류배송 기업들에게 임대해주고 임대료를 받는 구조다. 리츠는 기본적으로 고객사 성장과 함께한다. 개인이 일반 상가를 운영할 때도 마찬가지로 높은 임대료를 받기 위해선 임차인이 성장하고 돈을 잘 벌어야 가능한 일이다. 따라서 주요 고객인 커머스 기업들이 성장한다면 물류 리츠의 전망도 좋다고 볼 수 있겠다.

특히 온라인 커머스를 사람들이 많이 이용할수록 커머스 기업들의 상품 배송 규모는 늘어나고 배송하기 위한 중간 허브인 물류센터가 필요하기 때문이다. 미국의 물류센터 리츠(대표적으로 프로로지스)들을 봐도 코로나 이후 성장 속도가 가팔라진 것을 볼 수 있다.

 

지배구조

 

esr 켄달스퀘어 지배구조

포트폴리오

기초자산이 모두 물류센터 위주로 쿠팡, LF, FILA, 대한통운 등 우량한 임차인들로 구성돼 있다. 

esr 켄달스퀘어 포트폴리오

최근에는 유상증자를 통해 이천물류센터 5&6, 안성물류센터 2~4, 김해물류센터 2, 총 6개의 물류센터로 신규 편입하는 자산들로 자산 규모가 커지면서 FTSE EPRA NAREIT 지수에 편입될 가능성이 커졌다. 지수에 편입이 된다면 패시브 운용자금유입으로 거래량이 폭증하고 주가 상승이 예상된다. 

esr 켄달스퀘어 유상증자

esr켄달스퀘어 편입 포트폴리오

리츠임에도 변동성이 잡주마냥 심한데 현재는 유상증자신주발행가액과 같은 가격으로 거래 중이다. ㅎㅎ 매수 진입 가격을 신주발행가액 기준으로 잡고 봐도 좋을 것 같다.

esr 켄달스퀘어 현재가

 

 

안정성

국내 상장 리츠대비 우수한 자본적정성을 보유하고 있다.

부채비율, 순차입금 비율

성장성

물류센터 수요 급증

국내만 보더라도 물류센터 수요는 늘어났고 연도별로 물류센터 신규 등록 건수만 봐도 2020년엔 2019년에 비해 두 배 이상 늘어난 것을 볼 수 있다.

뛰어난 자산운용능력

적극적인 자산 편입도 눈에 띈다. 실물 자산을 자본 환원율(Cap.Rate)는 4% 후반~5% 초반으로 형성돼 있어 실물 자산 소싱 능력이 매우 엄청나게! 우수하다는 것을 알 수 있다. 참고로 미국의 대표적인 물류센터 리츠인 프로로지스도 Cap.Rate 5%로 형성돼 있고, 산업평균 3.5% 수준이다.

여기서 리츠 투자를 할 때 알고 있어야 하는 FFO, NOI, Cap.Rate에 대해서 간단하게만 알아보자.

Cap.Rate 란 Capitalization rate 로 해당 자산의 가격 대비 순 영업소득(Net Operating Income)의 비율로 수익률을 뜻한다. 순 영업소득은 (임대료 + 관리비 + 보증금 운용수익 - 공실에 따른 손실 - 자산 운영경비)로 구할 수 있는데 그냥 쉽게 말해서 100짜리 상가에서 매년 5억을 벌어드리면 Cap.Rate 5% 가 되는 것이다.

그리고 자산 매각 가격은 NOI(순 영업소득) / Cap.Rate (자본 환원율)로 계산된다.

FFO (Funds From Operation) 란 계속사업이익으로 회계상 순이익의 조정 개념이다. 당기순이익(Net income) + 감가상각비(Depreciation and Amortization) - 자산매각 수익(Gains on sales of real estate)으로 감가상각 요소를 포함하고 있다. 괄호 친 부분도 알고 있으면 미국 리츠주 투자 시 좋다.

AFFO (Adjusted FFO)는 배당 지급 비율로 FFO에 유지관리 비용 등을 추가한 것이다. 배당 지급금 / AFFO로 배당지급률을 구할 수 있다. 리츠 주식을 투자할 때는 꼭 AFFO와 FFO가 꾸준히 우상향 하는지 봐야 한다.

재무정보

매년 평균 1~4% 수준의 임대료 상승률과 계약 갱신 또는 신규 임차인 계약 시 임대료 상승과 부채 만기 분산으로 안정적으로 배당이 가능하다. FFO(배당가능 이익) 은 꾸준히 증가할 것으로 예상되어 배당성장이 기대된다.

esr 켄달스퀘어 재무정보

배당

반기 배당주로 5월, 12월에 배당한다. 저번 반기보고서를 보니 주당 134원 배당했는데 다음에도 동일하다고 하면 현재가 기준 배당수익률은 4%대이다. 앞으로는 신규 편입된 물류센터들에서 들어오는 수익으로 배당성장도 기대할 수 있겠다.

esr켄달스퀘어 배당

목표주가

보수적으로 봤을 때 국내 물류센터의 향후 배당성장까지 고려했을 때 배당수익률 3% 정도가 적정가라고 생각하여 (프로로지스의 경우 1.8%) 목표주가는 8,000원으로 보고 있다.