평범한 직장인에서 70억 자산가 된 노후준비 비결 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

당신이 현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을 잡을 것입니다.
돈의 진정한 의미와 생활하면서 부를 얻는 방법에 관심 있는 직장인이라면 이 책을 꼭 읽어봐야 합니다

자본주의 환경에서 살고 있으면서 우리는 자본주의를 너무 모르고 있습니다
투자로 돈을 벌기 위해서는 우선 돈에 대해서 알아야 합니다

최근 가장 많이 나오는 경제용어는 인플레이션입니다.

인플레이션은 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고 모든 상품의 물가가 전반적으로 오르는 경제 현상을 뜻합니다.
돈의 가치가 하락하면서 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어든다는 것입니다
(자막: 이를테면 집 같은..)

'인간이 생존을 위해 필요한 주택은 투자의 수단이 되어서는 안 된다'라는 개인의 가치판단에 주택은 전혀 영향을 받지 않습니다. 현실에서 주택은 필수재인 동시에 투자재일 뿐입니다

지금까지 열심히 모은 돈을 인플레이션에 녹일 것인지 생각해야합니다.

'직장인 월급이 거기서 거기지 뭐'
'부자되려면 사업을 해야 돼'
'봉급 빼고 다 오른다'
이런 말들을 많이 들어봤을겁니다

직장인을 위한 자본주의는 없다!
소득분배 불균형은 갈수록 심해지고 우리는 언젠가 은퇴를 해야 합니다

노동 소득밖에 없는 직장인은 은퇴하게 되면 당장 생계가 곤란해집니다. 그러니 우리는 비노동소득 즉, 불로소득 시스템을 빨리 갖추어야 합니다

직장인이 불로소득 구조를 만드는 방법은 단순합니다
직장에서 열심이 일해서 받은 급여를 최대한 아껴 가능한 많은 잉여소득을 현금보다 좋은 생산 자산에 투자하는 과정을 반복하여 생산 자산을 쌓아나가는 것 입니다

이 책에서는 좋은 생산 자산으로 부동산을 이야기하고 있습니다
부동산의 가장 큰 장점은 전세 레버리지입니다. 투자의 대가 워런 버핏은 대출이 아닌 무이자로 기한 없이 사용할 수 있는 '꿈의 레버리지'를 활용하라고 합니다.

전세 만기일까지 무이자로 활용할 수 있다는 점에서 전세 레버리지가 일반인이 사용할 수 있는 꿈의 레버리지에 가장 가깝지 않을까요?

3억짜리 아파트를 매입한 뒤 2억 5천만원에 전세 임대를 놓으면 투자금이 5천만 원으로 줄어드는 것입니다.
전세 레버리지를 활용하는 투자는 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 높아질 수밖에 없습니다

그러나 전세투자 방식을 이해하는 사람도 혹시나 가진 돈을 잃을까 선뜻 투자에 나서지 못합니다
지방 아파트의 경우 역전세가 나타나게 되면, 전세가보다 매매가가 떨어지고 뒤이어 전세가가 떨어지면, 떨어진 전세가만큼을 메워야 하기 때문입니다

절대로 잃지 않기 위해서는 저평가된 물건을 사야합니다
저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데 부동산의 가치는 입지로 결정됩니다. 따라서 저평가 여부를 판단하기 위해서는 입지와 가격, 두 가지를 볼 수 있는 안목이 필요하다고 저자는 말하고 있습니다. 

가격은 여러 부동산 플랫폼에서 쉽게 확인이 가능합니다.
입지분석은 어떻게 해야할까요?

입지를 판단하는 기준은 직장이나 교통, 정주 환경, 학군 정도입니다

여러 지역을 비교 분석하여 더 좋은 곳이 어디인지 알아야 합니다.
더 좋은 입지의 아파트가 더 싸게 거래되거나 가격차이가 크지않은 경우가 많이 있습니다. 이런 저평가된 아파트를 알아보는 눈, 이것은 아는 지역을 늘리고 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 생깁니다

다음은 역전세 리스크를 관리해야합니다

그 방법으로 첫째, 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자해야 합니다.
전세 거주자는 실수요로 주택을 보기 때문에 이들은 입지가 좋은 곳에 몰립니다. 수도권의 경우 직장과 교통, 이 두 가지가 특히 중요합니다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 실수요자들이 선호하는 곳입니다

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근해야 합니다
전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급입니다. 3~4년 이상 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋습니다

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보해야 합니다. 전세가 하락을 대비해 신용대출까지 일으켜서 투자를 하지 말아야 합니다. 신용대출은 마지막 방어선과 같습니다

넷째, 임대사업자라 해도 즉시 매도 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둡니다
사상 최대 입주 물량이 집중된 수도권 일부 지역과 침체된 지방에서는 전세 임차인을 구하지 못해 전세금 전체를 마련해야 하거나 낮은 전세가로 새로운 세입자를 구해야 할 수 있습니다

그러니 자신의 현금 사정을 반드시 체크해야 합니다.

 

리스크 관리 외에도 책에서는 실전 부동산 투자에 필요한 과정과 돈에 대한 마인드 등의 좋은 내용을 담고 있습니다.

저자는 꼭 부동산 투자를 해야 한다고 말하지 않습니다. 

여러분이 부동산 투자를 하지 않더라도 또는 옳지 않다고 생각하더라도 월급쟁이가 어떻게 부자가 될 수 있는지 한 번쯤 생각해보게 만들어주는 좋은 책입니다.