리츠주 분석 방법 (feat 리얼티인컴)

리츠주 분석 방법

이전에 ESR 켄달스퀘어 리츠 주식을 분석하면서 리츠주를 어떻게 분석하는지 간단하게 소개가 됐었는데 이번 포스팅에서 좀 정리를 해둘까 한다.

 

 

 

FFO와 AFFO

리츠 주식 투자를 통해 상업용 또는 주거용 부동산을 살 수 있고 배당금도 높은 편이라서 월세를 받듯이 투자를 할 수 있다. 우리가 상가투자를 할 때 월 임대소득이 얼마이고 부동산 자산가치 상승은 얼마나 기대할 수 있는지 분석하듯이 리츠 주식을 분석할 때 부동산의 순자산가치와 배당이 안정적으로 들어올 수 있는지 현금흐름을 꼭 체크해야 한다.

 

배당금을 결정하는 기준은 당기순이익이 아닌 AFFO (Adjusted FFO)라는 수익 지표를 기준으로 결정된다.

 

* FFO (Funds From Operation) 란 계속사업이익으로 회계상 순이익의 조정 개념이다. 당기순이익(Net income) + 감가상각비(Depreciation and Amortization) - 자산매각 수익(Gains on sales of real estate)으로 감가상각 요소를 포함하고 있다. 

 

* AFFO = FFO - 반복적 자본지출 = 배당가능 자금

 

리츠 기업은 감가상각비 부분을 일반 기업분석과 동일하게 회계 처리하면 영업 실적이 지나치게 왜곡돼 버린다. 오히려  우리가 아파트나 빌라 가격이 우상향 한다고 말하는 것과 같이 리츠 기업의 부동산도 시간이 지나 매각할 때 매각차익이 발생할 수 있다.

 

이처럼 AFFO가 배당금을 결정하는 기준이 되기 때문에 AFFO 성장률을 살펴봐야 한다. 미국 월배당 리츠 주식으로 대표적인 리얼티 인컴(O)에서도 5.1%의 AFFO 성장률을 강조하고 있다. 

 

리얼티인컴 AFFO GROWTH

 

배당성향은 배당금 / 총수익 * 100 을 하면 되는데 리얼티 인컴 21년 3분기 실적 기준 총 배당금 (Distributions paid to common stockholders) / AFFO * 100 를 하면 AFFO에 대한 배당률은 76.6% 인 것을 확인할 수 있다.

리츠를 투자할 때는 AFFO 성장률과 AFFO 배당지급비율은 꼭 체크해야 한다.

 

 

리얼티인컴 21년 3분기 실적

 

이처럼 리츠 주식은 P/E를 보는 것보다 P/FFO, P/AFFO 를 주가 배수로 참고해서 판단하는 것이 옳다.

 

ESR 켄달스퀘어 기업분석 때 FFO, AFFO 이외에도 NOI 도 확인했었는데 NOI 란 부동산 순 영업소득으로 NOI 성장률과 마진 개선 포인트도 같이 확인해야 한다. 그리고 Cap.Rate 는 자산 가격 대비 영업소득으로 쉽게 말해 100억짜리 상가에서 매년 5억을 벌면 Cap.Rate는 5%가 된다.

이렇게 구한 NOI 와 Cap.Rate로 자산 매각 가격을 구할 수 있는데 자산 매각 가격은 NOI(순 영업소득) / Cap.Rate (자본 환원율)로 계산된다.

임차인 분석

부동산 임대사업은 임차인과 사실상 동업관계이다. 임차인이 성장해야 임대인도 같이 성장이 가능하기 때문에 리츠 주식도 임차인의 능력도 같이 평가해야 한다.

임차인의 현금 능력(임대료 감당률 - Rent Coverage)과 신용등급도 알아보자.

 

리얼티 인컴 상위 20개 임차인으로부터 대부분의 임대료를 받고 있는데 임차인들을 의 신용등급이 BBB 등급(투자적격 등급) 이상인지 체크해보고 각 기업들의 성장률도 같이 체크해보는 것이 좋다.

리얼티인컴 TOP 20 client

 

그리고 임차인 구성이 특정 사업영역에 치우쳐 있으면 위험할 수 있다. 예를 들면 코로나 때 영화관 같은 곳은 영업정지를 당해서 임차인이 임대료 지급을 하기 힘들어졌었다.

리얼티 인컴은 경기와 무관한 필수소비재 관련 사업주가 임차인을 구성하고 있어서 임차인이 임대료를 못 내는 상황까지 갈 확률은 낮다.

 

리얼티인컴 임차인 사업영역

참고

미국의 임대는 gross lease, net lease 로 구분되는데 gross lease는 건물 유지 관리비는 건물주가 부담하는 형태이고 net lease 는 임차인이 모든 비용을 부담하는 구조이다. 유지 관리비, 보유세, 보험료를 모두 임차인이 부담한다는 의미에서 triple net lease 라고 부르기도 한다. (리얼티 인컴도 triple net lease 구조임)