1기 신도시 재건축- 일산편

일산 신도시는 일산 서구, 동구, 덕양구로 이루어져 있고, 덕양구는 현재 덕은지구가 가장 핫하지만 신도시와는 관련이 없으므로 서구의 주엽동, 동구의 마두동과 백석동 지역에 대해서 조사해 보겠습니다.

먼저 호갱노노에서 500세대 이상 & 입 주년 차 25년 이상 & 용적률 200% 이하만 필터링해서 조사할 아파트를 추려봤습니다.

 

 

호갱노노-주엽동

현대 세대수, 현재 용적률, 용도지역, 토지면적을 확인해서 기본적인 재건축 사업성을 간단하게 살펴보겠습니다. 용도지역, 토지면적은 '토지 이음'에서 조회하면 됩니다. 참고로 아파트 단지별로 평형별 세대수도 다르고 고려할 사항이 더욱 많지만 간단하게만 살펴보겠습니다. 용도지역별 용적률은 조례보다 지구단위계획이 우선이지만 조례 기준으로 산정하여 계산해보았습니다. 고양시 조례에서 2종 주거지역은 230%, 3종주거지역은 250%입니다.

법무처 - 고양시 용도지역 용적률 조례

위의 조건으로 주엽동 아파트 일반분양분을 뽑고, 세대수 증가비율 1.8 (80% 증가)인 아파트만 노란색으로 표시해두었습니다.

아파트	용적률	세대수	용도지역	면적	연면적	재건축 후 세대수(30평)	일반분양분	증가비율
강선14단지두산	182	792	3종	37,073	92,683	935	143	1.18
강선15단지보성	162	604	2종	31,975	73,542	742	138	1.23
강선1단지대우,벽산	194	520	3종	38,679	96,698	975	455	1.88
강선2단지경남	182	620	3종	49,370	123,426	1245	625	2.01
강선3단지한신	162	538	3종	28,430	71,076	717	179	1.33
강선4단지동신	162	624	3종	32,899	82,246	829	205	1.33
강선5단지건영,동부	182	528	3종	42,227	105,569	1064	536	2.02
강선6단지금호,한양	201	556	3종	43,844	109,609	1105	549	1.99
강선7단지삼환,유원	183	816	3종	38,154	95,386	962	146	1.18
강선8단지럭키,롯데	183	966	3종	45,180	112,950	1139	173	1.18
강선9단지화성	163	860	3종	43,990	109,975	1109	249	1.29
문촌14단지세경	133	720	2종	31,231	71,832	724	4	1.01
문촌15단지부영	132	547	2종	23,719	54,555	550	3	1.01
문촌16단지뉴삼익	182	956	3종	44,782	111,956	1129	173	1.18
문촌17단지신안	184	504	3종	40,236	100,590	1014	510	2.01
문촌19단지신우	175	658	2종	44,490	102,326	1032	374	1.57
문촌1단지우성	162	892	3종	47,129	117,821	1188	296	1.33
문촌3단지우성	194	504	3종	37,534	93,835	946	442	1.88
문촌4단지삼익	196	540	3종	40,721	101,802	1027	487	1.90
문촌6단지기산쌍용	163	624	3종	32,864	82,160	828	204	1.33
문촌7단지주공	129	1150	3종	44,916	112,290	1132	-18	0.98
문촌8단지동아	187	738	3종	34,634	86,585	873	135	1.18
문촌9단지주공	129	912	3종	35,811	89,528	903	-9	0.99
후곡10단지동아서안임광	182	516	3종	41,104	102,761	1036	520	2.01
후곡11,12단지주공	164	1554	2종	44,099	101,427	1023	-531	0.66
후곡15단지건영	181	766	3종	35,881	89,702	904	138	1.18
후곡16단지동아코오롱	182	948	3종	44,406	111,016	1119	171	1.18
후곡17단지태영	182	540	3종	39,740	99,350	1002	462	1.86
후곡18단지현대	162	784	3종	41,250	103,124	1040	256	1.33
후곡2단지동양대창	162	608	2종	32,025	73,656	743	135	1.22
후곡3단지현대	182	530	2종	40,421	92,969	937	407	1.77
후곡4단지금호한양	181	752	2종	35,201	80,963	816	64	1.09
후곡6단지건영동부	164	676	2종	35,650	81,994	827	151	1.22
후곡7단지동성	162	802	3종	42,307	105,768	1066	264	1.33
후곡9단지LG롯데	182	936	3종	43,724	109,309	1102	166	1.18

오늘 주엽동, 마두, 백석동 임장 다니면서 사진 찍은 게 부족했나 봅니다.. 세대수가 가장 많이 증가할 것으로 예상되는 강선 5단지 단지 내 사진이 하나뿐이네요..ㅠ 5단지는 대형평형으로만 이루어져있어서 현재 입주가능 최저 매매호가 (38평) 7억7천에 물건이 올라와있습니다.

 

 

강선5단지

발산중학교 정문

다음으로 마두, 백석동도 동일하게 조사해보면 백송 우성 3단지가 세대수 증가비율이 가장 크게 나옵니다.

아파트	용적률	세대수	용도지역	면적	연면적	세대수(34평)	일반분양분	세대수 증가비율
강촌3단지훼미리	183	590	3종	47,454	118,634	1,055	465	1.79
강촌동아1단지	177	720	2종	48,692	111,993	996	276	1.38
강촌라이프5단지	163	1558	3종	76,737	191,842	1,707	149	1.10
강촌선경코오롱7단지	182	702	3종	53,224	133,061	1,184	482	1.69
강촌우방8단지	184	766	3종	54,785	136,963	1,219	453	1.59
강촌한신2단지	196	608	3종	48,340	120,849	1,075	467	1.77
강촌한양6단지	183	494	준주거	21,107	80,207	714	220	1.44
백마1단지삼성	187	772	3종	58,033	145,083	1,291	519	1.67
백마2단지극동,삼환	185	806	3종	60,834	152,086	1,353	547	1.68
백마3단지금호,한양	181	1116	2종	52,157	119,962	1,067	-49	0.96
백마4단지한양,청구	182	668	2종	49,038	112,787	1,003	335	1.50
백마5단지쌍용,한성	168	1152	2종	67,329	154,856	1,378	226	1.20
백송건영10단지	96	152	2종	13,363	30,735	273	121	1.80
백송대림2단지	164	862	2종	35,982	82,758	736	-126	0.85
백송대우,벽산6단지	162	456	2종	23,938	55,056	490	34	1.07
백송두산9단지	162	462	2종	24,454	56,244	500	38	1.08
백송선경,코오롱8단지	163	604	2종	31,852	73,260	652	48	1.08
백송우성3단지	134	426	2종	38,099	87,627	780	354	1.83
백송임광7단지	184	617	2종	28,941	66,564	592	-25	0.96
백송풍림,삼호5단지	164	786	2종	41,909	96,391	858	72	1.09
백송한신3단지	134	436	2종	38,099	87,627	780	344	1.79
호수2단지현대	182	1144	3종	53,126	132,815	1,182	38	1.03
호수3단지삼환유원	183	876	3종	69,163	172,908	1,538	662	1.76
호수4단지럭키롯데	182	472	2종	37,884	87,132	775	303	1.64
호수5단지청구	184	668	2종	31,300	71,989	640	-28	0.96
흰돌3단지국제,한진	160	816	2종	42,990	98,878	880	64	1.08
흰돌5단지서안	181	628	2종	29,437	67,704	602	-26	0.96

백송우성 3단지 단지내 모습입니다. 꽤 의아했던 것은 백송우성과 백송한신이 바로 붙어 있는데 (마치 한 단지인 것처럼..) 우성 310동처럼 도로가 인접한 라인에는 5층 (엘리베이터 없음) 건물로 돼 있었습니다. 오늘 임장을 갔을 때 느낌은 주엽동과 달리 사람이 별로 없어 보였고 어린이가 잘 안보였습니다.. (근처 학원가가 잘돼 있어서 학원에 갔을지도 모르지만..) 주엽동은 근처 호수공원과 킨텍스를 공유하는 느낌이었다면 마두, 백석은 뭔가 소외된 느낌을 받았습니다.

일산을 자주 안 가봐서 잘 모르지만,, 오늘 느낌은 그랬습니다..

백송우성 3단지

백송우성과 우성 한신 호가는 비슷하게 형성돼 있었고 현재 우성한신 22평 호가는 3억 5천 ~ 3억 6천으로 형성돼 있고 전세는 2억 9천으로 갭 6~7천으로 진입 가능할 것 같습니다.

우성한신 부동산매물

 

일산동구, 서구 추가 입주물량은 앞으로 거의 없지만

일산서구 입주물량

덕양구 덕은지구, 향동지구 등 지구단위 개발사업과 재정비 촉진지구(능곡, 원당, 행신)로 당분간 공급이 있을 것으로 예상됩니다. (참고로 재정비 촉진지구는 토지개발허가구역으로 지정됨)

여기까지 간단하게 일산 지역분석을 해보았습니다. 감사합니다~

덕양구 입주물량