상계주공 재건축 임장

상계주공 재건축 임장

노원구는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역으로 상계주공 단지들은 3종 주거지역이고 택지개발지구에 지구단위계획 구역이다. 상계주공아파트는 1~16단지 가운데 공무원 임대아파트인 15단지와 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레 나노원)를 제외하고 나머지 14개 단지가 모두 재건축 사업을 추진하고 있다. 

 

 

 

상계주공 재건축 진행 현황

상계주공 6단지는 1차 정밀 안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받았다. 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레 나노원)를 제외하고 속도가 가장 빠른 곳은 상계주공 5단지다.

투자성을 판단할 때 준공 후 예상금액 부분은 10년 뒤 준공되면 지금 생각하는 가격보다 더 비쌀 수 있겠지만 미래의 일은 알 수 없으니 현재 비교대상이 되는 포레 나노원을 기준으로 계산했음을 참고 바란다.

재건축을 추진 중인 단지 중에서도 오늘은 2단지부터 6단지까지 알아보자!

상계주공 재건축 진행현황

상계주공 2단지

상계주공 2단지 - 저층주거단지

초등학교를 품고 있고 중랑천 산책도 편리하게 이용할 수 있어 보였다. 2단지의 주요 스펙을 보면 용적률도 무난하고 세대수가 많은 점이 좋아 보인다.

 

용적률	171%
평균대지지분	12.3
평형구성	13, 16, 17, 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28
승인년도	1987(35년)
세대수	2029
접근성	노원역 도보5분
학군	상천초, 노원중
대지지분비	55.67
세대당 주차대수	0.49

 

상계주공 2단지 매물

평당 시공비 5백만 원에 용적률 250%로 재건축이 되고 기부채납은 15% 그리고 일반 분양가를 10억으로 낮게 잡았을 경우에 현재 올라온 매물 25평형을 8억에 매수했다고 가정해서 재건축 투자 수익률을 대략적으로 계산해봤다.

재건축 완료 후 30평 형대를 받고 준공 후 가격은 재건축이 끝난 포레 나노원(8단지)을 기준(30평형대 13억 5천만 원)으로 입지와 규모 등을 고려해서 15억으로 잡았다. 

상계2단지 투자가치 분석

예상 차익으로 2억이 나오는데 취등록세 등 세금은 감안하면 1억 7천만 원대 차익실현이 예상된다. 3억 5천만 원 정도에 전세를 끼고 투자했을 경우 최초 투자금액 4억 7천만 원이 필요하다.

상계주공 8단지만 봐도 2003년부터 2020년까지 재건축이 되기까지 17년이라는 긴 시간이 필요했다.

결과적으로 투자기간 대비 투자수익률이 낮아 보였다.

 

상계주공 3단지

노원역 7호선의 초역세권에 위치하고 있고 노원역 4호선을 같이 이용할 수 있는 더블역세권이다. 중랑천 공원과 동부 간선도로의 교통편 혜택을 직접적으로 받는 곳이었다. 상계주공아파트에서 대장 단지 같았다.

준공 연도 1987년 용적률 178%, 세대수 2213세대, 3종 일반주거지역으로 대지면적 99571m², 세대 수당 평균 대지지분은 44.99m²이다.

 

현재 예비 안전진단이 통과되어 정밀 안전 진단 표본 세대를 모집하고 있었다.

 

상계주공 3단지 정밀안전진단 사례비

상계주공 3단지 시세

상계주공 3단지도 2단지와 유사하게 평당 시공비 5백만 원에 용적률 250%로 재건축이 되고 기부채납은 15% 그리고 일반 분양가를 10억으로 잡았을 경우에 현재 올라온 매물 33평형을 13억 5천만 원에 매수했다고 가정해서 재건축 투자 수익률을 대략적으로 계산해봤다.

재건축 완료 후 30평 형대를 받고 준공 후 가격은 재건축이 끝난 포레 나노원(8단지)을 기준(30평형대 13억 5천만 원)으로 입지와 규모 등을 고려해서 16억(대장 프리미엄)으로 잡았다. 

상계주공 3단지 투자가치 판단

대지지분이 많아서 혹시나 했는데 상계주공 2단지보다 수익성이 떨어지는 것 같다. 현재 가격은 마치 재건축이 다 된 것 같은 느낌이다. 관리처분 인가까지 진행됐다면 모를까.. 지금 가격은 그렇게 합리적이지 않아 보였다.

 

 

 

주공 5단지

가장 재건축 진행이 빨라서 그런지 단지 내 여기저기 건설사들이 러브콜을 보내고 있었다. ㅎㅎ 노원역 주변 상가시설들 이용이 편리하고 중간에 6단지가 끼어 있어서 저녁에도 나름 조용할 것 같은 단지였다.

상계주공 5단지 러브콜

 

소형평수가 있는 아파트 앞에 쓰레기를 잔뜩 모아 두고 있는 광경에 좀 놀랐다. 집 앞을 지나다닐 때마다 속상할 것 같아 보였다. 저기밖에 둘 곳이 없었을까..

 

상계주공 5단지 - 단지내 쓰레기

그럼 5단지도 사업성 분석을 해보자! 세대수가 800세대로 좀 부족하고 10평형대 세대만 있지만 용적률이 낮아 대지지분은 생각보다 잘 나왔다. 재건축 계획안을 보니 전용면적 13평(6세대), 18평(379세대 중 152세대 임대), 21평(345 세대), 25평(275세대)으로 계획 중이었다.

만약 재건축이 완료돼서 전용 25평형(84제곱미터) 대를 10억에 일반 분양하고 시세가 14억에 형성된다고 가정했다. 왜 5단지 시세를 14억으로 다른 단지보다 낮게 잡았냐면.. 조감도를 보고 너무 안 이뻐서 디스카운트했다. ㅎㅎ

상계주공 5단지 조감도

상계주공 5단지 재건축 배치도

상계주공5단지 투자가치 판단

세금 떼면 남는 게 없다.. 주공 5단지도 이미 재건축 끝난 가격으로 보였다.. 더 이상 노코멘트하겠다. 

다른 단지들도 살펴보니 아쉽게도 이미 가격이 많이 올라서 투자금액은 많이 들어가고 남는 건 별로 없어 보였다.

 

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