이촌시범중산 아파트 재건축 분석

강변북로를 따라 용산쯤을 지나가다 보면 사진과 같은 허름한 아파트가 보이는데  바로 이촌 중산 시범아파트다. 

1970년 준공되어 228세대 6개 동에 7층짜리 아파트로 1996년 재난위험 D등급을 받으면서 재건축에 대한 논의가 시작되어 2004년부터 본격적으로 추진하였으나 아직 진행이 더딘 상황이다.

 

 

이촌중산시범아파트

이촌시범중산 아파트에서 보이는 한강뷰

이촌중산아파트 단지 모습

 

주변 생활환경도 아직 열악하고 지금은 살기 힘들지만 위치가 정말 기가 막힌다. 여의도 한강뷰에 바로 뒤편으로 용산정비창(국제업무지구)이 있다.

이촌중산시범아파트 위치

 

국제업무지구 펜스 쳐진 상황

토지소유권없는 아파트

그럼 왜 여태까지 이 좋은 땅에서 재건축을 못하고 있었을까? 바로 토지임대주택으로 땅을 정부가 소유하고 있기 때문이다. 이래서 부동산은 땅이 중요하다!

토지임대부 주택이란 말 그대로 국가나 지방자치단체 공공기관이 주택을 건설한 뒤 건물은 개인에게 분양하고 토지소유권은 그대로 국가 등이 소유하고 있는 형태를 말한다.

따라서 재건축을 하려면 토지소유권부터 가져와야 하는데 2017년 서울시가 주민들에게 토지소유권을 매각하기로 결정했지만 주민 동의율을 충족하지 못했다. 

주민 동의율도 엄청나게 높다. 서울시는 전체 부지 매각의 경우 주민 100% 동의, 개별 동 단위 부지 매각의 경우 75% 매수 동의와 100% 지분변동 동의를 요구하고 있다. 동의율 통과가 쉽지 않은데 당연히 돈이 없는 주민이 있기 때문이다.

 

시유지 매입 가격은 토지 감정평가액에 따라 달라지는데 대개 개별공시지가에 대략 2.5배 수준이기 때문이다.

현재 개별공시지가는 평당 32,439,000원 이니깐. 토지 매입가는 대략 평당 81,097,500 원이다. 높아진 토지 매입가로 이번에 다시 한다 해도 주민 동의율 통과가 쉽지 않아 보인다.

 

이촌중산시범아파트 개별공시지가

 

 

 

투자수익률 판단

용적률을 300%까지 올려준다고 하는데 그렇다 해도 현재 상태에서는 투자수익이 나오기 어렵다. 현재 59제곱미터 매물의 가격은 12억 3천만 원에 호가(공시지가 4억 6천만 원)가 나와있는데 프리미엄이 8억 가량 붙은 것이다. 여기에 재건축에 필요한 분담금과 평당 8천만 원에 토지를 매입하고 나면 투자수익이 안 나올 것 같다.. 

 

용적률을 500%까지 올리고 분양가 상한제 없이 일반분양 세대수를 최대한 뽑아야 사업성이 나올 것 같아 보인다.

또한 토지거래허가 구역으로 실거주를 해야하는 것도 유의해야한다.!

 

 

투자 수익률에 관한 내용은 개인적인 판단이고 틀릴 수 있으니 참고만 하시기 바랍니다.