1기 신도시 재건축- 분당 편
1기 신도시 일산 편 임장에서는 500세대 이상 & 입 주년 차 25년 이상 & 용적률 200% 이하만 필터링해서 대상이 되는 아파트들의 사업성을 간략하게 살펴봤었다.
이번에는 분당 재건축 아파트로 입지가 뛰어나고 사업성도 좋다고 생각하는 아파트에 대해서 간단히 분석해볼 예정이다. 미리 요약하자면 분당 재건축에서 좋다고 생각하는 순서는 야탑 장미마을 동부 코오롱 아파트, 서현 시범단지 삼성한신 아파트, 시범단지 한양아파트이다.
* 참고로 분당/판교 부동산은 둘째, 넷째 토요일은 휴무일이다.
서현 삼성한신 아파트 & 한양아파트
서현역 바로 옆에 위치하고 고가차도를 따라서 AK 플라자까지 도보로 편하게 갈 수 있다. 한양아파트는 서현고, 분당 중앙공원 진입이 좀 더 편하고 삼성한신은 서현초등학교를 끼고 있고 이매사거리와 접해있어서 버스 이용이 좀 더 용이하다. 그리고 이매역에 생기는 월곶-판교선도 조금 더 가까운 위치에 있다. 한신아파트는 지도에서 보듯 서현 초, 중, 고등학교 사이에 있다. 게다가 학군도 뛰어난 곳이었다.
동네에 가보면 놀이터마다 애들이 뛰어놀고 활기찬 분위기의 동네였다. 욕하는 아이도 없고 착하고 이쁘게 자란 아이들이 많은 동네로 보였다. ㅎ
삼성한신, 우성, 한양, 현대 아파는 '분당 시범단지 재건축준비추진위원회’를 발족하고 재건축 사업을 진행 중에 있다.
통합 재건축을 통해 기존 7769 가구에서 1만 가구 규모의 대단지로 변모할 계획이지만 지자체의 도시·주거환경정비 기본계획 상 정비예정구역으로 지정되지 않은 상태이고 2024년에 있을 정비 기본계획에서 타당성 검토에서 논의할 예정이다.
그리고 아파트를 상당히 잘 지어서.. 재건축 정밀 안전진단 기준이 상향돼서 이 단계를 넘길 수 있을지 모르겠다.
그럼에도 한번 사업성을 분석해보겠다.
재건축 사업성 분석을 위해서 우선 대지지분을 알아야 하는데 등기부등본에도 나오지만 등본 열람을 위해서 700원의 수수료가 들어간다. 매번 분석할 때마다 이렇게 큰돈을 내면서 조사할 수는 없다.
서울지역은 서울 부동산 정보광장 홈페이지에 들어가서 키워드로 찾기에 원하는 아파트를 입력하고 동호수까지 선택하면 대지권 지분비율 확인이 가능하다.
경기지역은 마찬가지로 경기부동산포털 홈페이지에 들어가서 해당 아파트를 조회하면 아래 검색 결과가 나온다.
(지방의 경우 씨:리얼 에서 조회 가능)
여기서 '토지정보' 탭을 선택하면 토지 상세 내용을 확인할 수 있다. 시범단지 삼성한신아파트 30평형대의 경우 대지지분이 약 15.6(평)이 나온다.
재건축 시공비를 평당 6백만 원 정도로 잡고 용적률 상향해서 300%에 기부채납을 20%로 계산해봤다. 그리고 분양가 상한제가 있으면 애초에 사업성이 나올 수가 없어서 분양가 상한제가 없다는 가정으로 주변시세와 비교해서 20억 수준으로 일반분양을 해도 완판 될 것으로 생각돼서 일반분양가 20억으로 계산해 봤다.
현재 매물 시세 15억 3천에 분담금 1억 7천을 더하면 17억이 나오는데 여기에 취등록세, 보유세를 생각하면 예상 차익은 2억 정도가 될 것 같다. 만약 일반분양가를 판교 신축 시세로 25억 정도로 올리면 차익은 8억 정도가 된다.
야탑 장미마을 동부 코오롱 아파트
현재 야탑 지역의 대장 아파트인 장미마을 동부 코오롱 아파트는 야탑역과 탄천에 인접해 있고 야탑초등학교를 끼고 있어서 입지가 매우 우수하다.
주요 호재로 아파트 단지 바로 옆에 있는 성남시청에 8호선 연장선 개통도 기대돼서 더블역세권의 호재를 직접적으로 받는다.
판교 출퇴근도 탄천을 따라서 편안하게 자전거로 10분 이내에 가능한 거리로 출퇴근하기에도 아주 좋아 보였다. ㅎㅎ
다만 다소 아쉬웠던 점은 서현의 경우 AK 플라자를 중심으로 형성된 메인 상권을 보면 유흥시설이 적은데 비해 야탑역에는 유흥시설이 많이 있었고 성남 버스터미널 주변으로 약간 낙후된 느낌을 받았다.
그럼 야탑 장미마을 동부 코오롱 아파트도 재건축을 진행한다고 가정하고 사업성을 분석해보자. 위의 서현 재건축도 동일한 가정으로 용적률 300%로 상향, 기부채납을 20% 재건축 시공비 평당 6백만 원으로 잡아서 계산해보자.
매물 시세는 현재 올라온 30평형대 중간층 매매 호가 12억 3천만 원으로 계산했고 일반분양가는 8호선 연장과 판교 출퇴근 가능 범위에 있는 입지조건을 고려해 판교역 주변의 14년 차 아파트인 봇들마을 7단지를 기준으로 하여 20억으로 잡았다.
현재 호가 12억 3천에 분담금이 3억 가량 나오고 취등록세 및 기타 부대비용을 계산하면 총투자금은 15억 8천 정도 나올 것이고 예상차익은 4억 정도 될 것으로 보인다.
간단하게 분당 재건축 사업성 판단을 해보았다. 당연히 여러 가지 가설이 들어갔기 때문에 정확한 계산은 아니고 참고만 했으면 좋겠다.
'부동산 > 임장기' 카테고리의 다른 글
| 상계주공 재건축 임장 (20) | 2022.01.17 |
|---|---|
| 이촌시범중산 아파트 재건축 분석 (10) | 2022.01.13 |
| 남양주 덕소뉴타운 임장 (0) | 2021.12.12 |
| 개포더샵트리에 (2) | 2021.12.07 |
| 1기 신도시 재건축- 일산편 (1) | 2021.12.04 |
댓글