올해는 부동산 제도가 어떻게 바뀔까?

올해 바뀌는 부동산 제도

1월

세제	고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경
	1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소
	동거 주택에 대한 상속공제 적용대상 확대
대출	대출 분할상환 확대
	DSR 강화
제도	주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고
	무주택 청년의 월세범위 내에서 최대 20만원 지원
	외국인 임대사업자 등록 관리 강화
	빈집 실태조사 의무화
	200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

 

DSR 강화

주담대와 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출금액이 2억 원을 넘어가게 되면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 7월부터는 총 대출금액이 1억 원 초과로 DSR 규제가 확대된다. 그리고 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 50%로 하향된다.

 

고가 상가 겸용 주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

현행 : 1가구 1주택자가 소유한 12억 원을 초과한 상가 겸용 주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1 주택으로 간주해 12억 원 이하 양도차익에 대해 비과세 적용

 

변경 : 양도분 12억원 초과 상가 겸용 주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기보유 특별공제가 적용

 

결과 : 수도권내 대부분의 상가 겸용 주택은 12억 원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 받는 소유자는 줄어들게 됨.

 

1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

현행 : 1세대 1 주택의 부수토지 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정

 

변경 : 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거, 상업, 공업지역은 주택 정착 면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택을 받는다.

 

결과 : 양도소득세 비과세 혜택 축소

 

동거 주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

현행 : 상속인과 피상속인이 하나의 주택에서 10년 이상 거주한 경우, 상속주택 가액 전부를 공제받는 상속인의 범위를 직계비속으로 제한.

 

변경 : 대습상속인(며느리, 사위)까지 적용대상 확대.

 

빈집 실태조사 의무화

2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 실시해야 하고 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금 부과.

이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과.

 

200가구 미만 소규모 주택 공공재 건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

공공임대주택 기부채납을 전제로 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한 등 건축규제 완화.

인근 지역 편입이 필요한 경우 사업시행면적을 20%까지 확대 가능.

 

주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고

공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대한다. 신규 사업자의 입찰 참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년->5년)하고 적격심사제 실적 기준 상한을 축소한다.

 

외국인 임대사업자 등록 관리 강화

현행 : 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하지 않았다.

 

변경 : 외국인이 주택 임대사업자로 등록을 하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고서 기재사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가된다.

 

결과 : 편법, 불법 임대 사업하는 외국인에 대한 관리 강화

 

무주택 청년의 월세 범위 내에서 최대 20만 원 지원

저소득 무주택 청년에게 1년간 최대 20만 원을 지원해 주는 '청년 월세 지원 사업'이 3년간 시행된다.

독립 거주 무주택 청년으로 중위소득 60% 이하이면서, 원가구 소득이 100% 이하여야 한다.

 

대출 분할상환 확대

21년 6월 말 73.8% 였던 개별 주담대 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이다.

 

결과 : 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 월세 수요가 늘어날 전망

전월세 전환율

전·월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 경우 월세의 비율을 뜻한다. 전세대출 금리가 전·월세 전환율보다 높아지면 세입자는 전세대출을 받아 은행에 이자를 내는 것보다 집주인에게 월세를 내는 게 유리해진다.

 

 

2월

제도	건축물 피난 방화구조 등 기준 변경

공장과 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 현장에 한 명 이상 배치해야 한다.

 

 

4월

제도	농지원부 필지별로 작성
	지역상권법 시행

농지원부 필지별로 작성

농지 원부 작성 기준을 현행 농업인에서 필지별 농지로 변경되면 1,000 제곱미터 이상에서 면적 제한이 폐지된다.

 

 

7월

제도	아파트 층간소음 사후 확인제도 도입
	실거주 주택 전세 대출금은 지역건보료 산정에서 제외

아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

완충재 자체의 소음 차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지되고 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선 권고를 하게 된다.

 

실거주 주택 전세 대출금은 지역건보료 산정에서 제외

현행 : 공시 가격 5억 원(대출금 2억 원) 아파트의 경우, 5억 원의 60%인 3억 원을 과세표준으로 건보료를 산출한다.

 

변경 : 지역가입자의 건보료 산정 시 대통령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 입차를 위해 받은 대출금을 제외할 예정

 

결과 : 기준 건보료 13만 7천에서 대출금 2억 원을 제외한 1억 원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만 8천 원 정도로 약 36% 낮아진다.

 

연중

제도	공유주거 서비스 활성화
	새 아파트 전기차충전 주차면 5% 의무화
청약	통합 공공임대주택 다자녀 기준 2자녀 이상 확대

공유 주거 서비스 활성화

공동 기숙사 용어가 신설되며 복잡한 건축물 면적, 높이 등 산정방법에 대해 세부기준이 마련된다.

 

통합 공공임대주택 다자녀 기준 2자녀 이상 확대

다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다.

통합 임대 공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하이고 총자산이 소득 3 분위 (5 분위 기준) 순 자산 평균값 (20년 2.88억 원) 이하인 무주택 세대 구성원이면 입주가 가능하다.

 

새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

새 아파트와 전국 모든 노외주차장은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 한다.