서울시 신속통합 재개발 시장전망과 사업성 분석

서울시 신속 통합 재개발 21곳 시장 전망과 사업성 분석

서울시에서 발표한 신속통합 재개발 발표 내용 각각을 해석해보고 각 구역별 사업성을 분석해보자.

 

총 102곳이 신청했는데 21곳이 최종 선정되었고 이에  약 2만5천호 주택이 공급될 전망이라고 하였다. 서울시의 적극적 지원 속에서 계획대로 사업이 추진될 경우 ‘22년 초 정비계획 수립에 착수, ‘23년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다. 

지구단위계획 등 관련 계획과의 정합성에 부합하지 않거나, 현금 청산자, 공모 반대(토지 등 소유자 30% 이상 반대) 등 주민 갈등 문제가 있어 사업 실현 가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 이번 후보지 선정에서 제외했다.

 

-> 지구단위계획에 부합하지 않은 곳은 강남구 일원동 대청마을일 것이다. 해당 지역은 단독주택 택지로 돼 있어서 아파트로 들어서기 힘들어 보인다. 빌라 건축허가 자체도 잘 안 해고 단독주택만 권장하는 지역이다.

-> 현금 청산자가 많은 지역은 아무래도 광진구 자양4동일 것 같다. 쪼개기가 많은 지역으로 유명하다..

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후보지로 선정된 재개발 후보지 21곳 총 1,256,197㎡는 개발사업에 따른 투기수요 유입 우려에 따라, 후보지 선정일 다음날인 12.28일(화) 토지거래허가구역으로 지정 공고하며, 2022.1.2일부터 발효된다. 토지거래허가를 받아야 하는 토지면적은 기존 면적 기준에서 10% 하향하여 주거지역 18제곱미터 (약 6평)이다. 

 

-> 이렇게 되면 18제곱미터 이하 주거면적의 빌라의 경우 토지거래허가를 받지 않아도 돼서 가격이 급격히 올라갈 가능성이 있다. (노무현 정부에서도 동일한 현상이 있었음)

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또한, 금번 미 선정된 구역은 ’ 22.1.28. 을 권리산정기준일로 고시할 예정이며, 향후 추진될 공공재 개발,민간민간 재개발 공모에서는 공모 시기와시기와 관계없이 일괄적으로 '22.1.28. 을 권리산정기준일권리산정 기준일로 지정·고시할 방침이다.

 

-> 향후 추진될 지역? 이 어디가 될지 알 수가 없다. 현재 건축 중인 빌라들은 22년 1월 28일까지 건축을 완료해야 나중에 구역지정이 됐을 때 현금청산이 되지 않는다. 그러면 당연하게도 현재 건축중인 빌라들은 날 공사를 하고 건축을 완료해서 1월 28일 기간을 맞출 것이다. 나중에 빌라를 사야 한다면 해당 날짜에 준공된 빌라는 꼼꼼하게 살펴봐야겠다.. 언제부터인가 소급적용은 패시브 스킬이 됐다.. 기가 찰 노릇이다 정말.

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시장 전망

이제 누가 빌라를 지으려고 할까.. 노후 주택가 빌라 공급은 당분간 끝났다고 봐도 될 것 같다. 빌라 건축이 안 되는 단독주택 가격 상승은 힘들 것이고 전혀 재개발과 상관없는 주택가에 건축업자들이 몰려들 것이다. 따라서 부동산 developer 들 입장에서는 재개발과 상관없는 강남 등 일부 주택가의 단독주택에 눈길을 돌릴 것이다.

 

신속 통합 재개발 동의서 30%만 넘으면 신청이 가능하다. 지금 신속통합 재개발 신청한 곳들은 모두 가격이 상승했는데 이제 다른 구역들 사람들은 바보가 아닌 이상 30% 동의서 모아서 다들 재개발 신청을 할 것이고 가격 폭등을 촉발할 수 있다. 그나마 아파트가 힘든 서민주택의 가격 급등 책이 될 것 같다..

 

SH, LH에서도 빌라를 매입해서 임대를 주는 사업(매입 임대사업) 이 있는데 만약 SH, LH가 가진 빌라 구역에서 신속 통합 재개발이 통과되면 현금청산 대상이 되는 경우가 나오게 된다. 이런 코미디가 어디 있나 싶다.ㅎ

사업성 분석

구역면적과 토지 소유자 인원수를 기반으로 각 구역별 대지지분(사업성)과 예상 세대수(단지 규모)를 산출해봤다.

예상 총세대수는 서울시에 최근 입주한 아파트 단지의 세대수가 구역면적에 50㎡ 을 나눈 값으로 계산이 돼서 구역면적(㎡)을 50㎡ 로 나눠서 계산했고 그렇게 계산했더니 위에 발표한 2만 5천 호에 근접하게 나왔다.

 

사업성이 좋다고 생각한 조합원 평균 지분이 30평 이상이고 일반 분양 비율 50% 이상인 것들을 초록색으로 표시했다. 용산에 청파 2구역의 경우 세대수는 큰데, 지분이 너무 작아서 사업성이 떨어지고 마장동의 경우 사업성은 매우 우수한데 규모가 500세대 이하로 너무 작아 보인다. 

서울시 신속통합 재개발 사업성 분석

여기서 주의해야 할 것은 평균 지분이 마장동처럼 너무 큰 경우이다. 사업성이 크다는 것은 조합원 대지지분이 크다는 것인데 그 말인즉슨 빌라보다 단독주택의 비중이 크다는 것이다.

 

단독주택 소유주의 특징이 토지활용에 의의를 두는 경우가 많기 때문에 재개발 동의를 안 할 가능성이 있다.

현재 30% 동의율로 최종 선정된 것을 감안하면 사업 자체가 진행이 안될 가능성이 크다.